Quotenklausel

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Das heißt, dass der Vermieter Renovierungsmaßnahmen (Schönheitsreparaturen) durchzuführen hat, wenn sich die Wohnung durch den üblichen Gebrauch im Laufe der Zeit abnutzt.

Der Vermieter kann diese Verpflichtung aber – und in den meisten Mietverträgen ist dies der Fall – auf den Mieter übertragen. Dies ist auch in einem Formularvertrag möglich. Allerdings sind solche Klauseln unwirksam, die für den Mieter verbindlich festlegen, nach wie vielen Jahren er diese Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (so genannte starre Fristen).

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt neben dem vereinbarten Mietzins eine weitere Mietzahlung dar.

Schließlich erspart sie dem Vermieter, die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren. Die auf den Mieter übertragene Verpflichtung gehört also zur Kalkulation des Vermieters bei der Miethöhe. Dem Vermieter muss in diesem Fall auch daran gelegen sein, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter in jedem Fall durchgeführt werden, damit er die Renovierung nicht selbst durchführen muss.

Der Mieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, jeweils zum Ende der Mietzeit die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sondern nur dann, wenn sie tatsächlich aufgrund der entstandenen Abnutzung notwendig sind. Es ist eher unwahrscheinlich, dass der Mieter zum Ende der Mietzeit hin freiwillig nochmals renoviert; er hat dann ja nichts mehr davon. Günstigstenfalls erhält der Vermieter also eine Wohnung zurück, die zwar zwischendurch renoviert wurde, aber beim Vertragsende doch wieder abgenutzt ist.

Diesem Dilemma kann der Vermieter auch nicht dadurch entgehen, dass er dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen überträgt und – unabhängig von den tatsächlich durchgeführten Schönheitsreparaturen – eine Endrenovierung beim Auszug fordert. Eine solche Kombination ist wegen des so genanten Summierungseffekts jedenfalls in einem Formularvertrag unwirksam. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn zwischen den Parteien individuell im einzelnen ausgehandelt wurde, dass neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierung vorgesehen ist.

Anteilige Übertragung der Renovierungskosten auf den Mieter (Quotenklausel)

Um zumindest den Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligen zu können, werden in vielen Mietverträgen so genannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln eingeführt. Diese werden von der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt, weil der Mieter, dem die Schönheitsreparaturen übertragen worden sind, daran beteiligt werden soll, wenn diese noch nicht fällig sind. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter folgenden Voraussetzungen grundsätzlich möglich:

a) Die maßgeblichen Fristen für die anteilige Abgeltung dürfen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Es muss deutlich erkennbar sein, dass der Mieter nur die Abgeltung für seine eigene Mietzeit schuldet.

b) Die maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen im Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen stehen. Problematisch hierbei ist, dass die in den 50er und 60er Jahren üblichen Renovierungsfristen von drei, fünf und sieben Jahren heute wohl nicht mehr passen, vielmehr deutlich längere Fristen angemessen sind.

Die Quote muss daher dem Mieter nicht nur den Einwand offenhalten, er habe das Mietobjekt nur unterdurchschnittlich abgenutzt, sondern ihm auch deutlich machen, wie die Quote nach den Verhältnissen des Einzelfalls konkret zu berechnen ist. Die Anführung von Berechnungsbeispielen wird erforderlich sein, damit der Mieter seine Quote errechnen kann. Diese Beispiele dürfen aber weder zu kompliziert noch zu umfangreich sein, damit sie nicht mehrdeutig oder überraschend sind (§ 305 c BGB).

c) Der vom Vermieter in der Berechnung genannte Kostenvoranschlag darf nicht für verbindlich erklärt sein. Der BGH hat – ausdrücklich unter Aufgabe seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 1988 – am 29. Mai 2013 festgehalten, dass eine formularmäßige Quotenklausel insgesamt unwirksam ist, die lautet: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.

Dies sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Der Vermieter habe es allein in der Hand, verbindlich die Kosten für die Renovierung vorzugeben, dem Mieter sei es dadurch verwehrt, Einwendungen zu erheben. Nach dem Prinzip, dass immer von der kundenfeindlichsten Auslegung in der Vereinbarung auszugehen sei, bestehe die Gefahr, dass der vom Vermieter ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand und überhöhte Preise zugrunde lege. Dadurch sei die gesamte Quotenklausel unwirksam.

d) Es muss dem Mieter ausdrücklich gestattet sein, die Schönheitsreparaturen durch Eigenarbeit auszuführen und dadurch einer anteiligen finanziellen Abgeltung zu entgehen.

Die Schwierigkeit, eine den Vorgaben der Rechtsprechung entsprechende Quotenklausel zu entwickeln, wird aus dieser Aufstellung deutlich.

Dabei geht es insbesondere auch um die notwendige Transparenz, um im Einzelfall die richtigen Beträge auszurechnen. Als Trostpflaster kann dem Vermieter allerdings gesagt werden, dass eine aus den genannten Gründen unwirksame Quotenklausel nicht auch die im Übrigen wirksam auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen in Frage stellt. Es kann also nicht schaden, neben einer wirksam vereinbarten Übertragung der Schönheitsreparaturen separat noch eine Quotenklausel hinzuzufügen, auch wenn deren Wirksamkeit zweifelhaft ist. Außerdem bleibt den Parteien immer noch die Möglichkeit, sich zu arrangieren.

Leider hat der Gesetzgeber weder in der Mietrechtsnovelle 2001 noch mit dem neuen Mietrecht zum 1. August 2013 das Recht der Schönheitsreparaturen geregelt. Jeder Vermieter sollte sich überlegen, ob er durch einen längeren Kündigungsverzicht oder den Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages (wenn die Voraussetzungen vorliegen), eine bestimmte Mietzeit sicherstellt, die Schönheitsreparaturen selbst trägt und in die Miete einkalkuliert. Geht man beispielsweise von Kosten für Schönheitsreparaturen von insgesamt 2.400 Euro aus und legt eine Mindestmietzeit von vier Jahren zugrunde, so sind bei 48 Monaten für die fälligen Schönheitsreparaturen monatlich 50 Euro kalkuliert. Diese kann der Vermieter auch auf die Nettomiete aufschlagen und dann vom Mieter nur eine besenreine Rückgabe fordern.

Dauert das Mietverhältnis über die ursprünglich vorgesehene Zeit hinaus weiter an, beteiligt sich der Mieter weiterhin jeden Monat an den zu einem späteren Zeitpunkt vorzunehmenden Schönheitsreparaturen durch seine Mietzahlung mit 50 Euro. Der Vorteil einer solchen Vereinbarung liegt darin, dass der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ansparen kann und kein Problem hat, dem Mieter bei einer Neuvermietung auch wieder eine frisch renovierte Wohnung zu überlassen.